신촌·이대 공실 15.1%가 채워진 방식 — 식당이 빠진 자리에 홀덤펍이 앉을 때

서울 신촌역 인근 골목의 한 업종이 7개. 스트레이트뉴스가 올해 5월 12일자 기사에서 신촌 대학가 일대에서 확인한 홀덤펍 수다. 점심시간이 지나도 식당 앞 대기줄은 길지 않은 대신, ‘임대 문의’가 붙은 점포가 먼저 눈에 들어오는 거리에서 게임과 술을 결합한 업종이 일부 골목을 채우고 있다는 것이 기사의 관찰이다. 같은 기사에 실린 한국부동산원 수치가 이 장면을 숫자로 받쳐준다. 2025년 4분기 신촌·이대 소규모 상가 공실률 15.1%로, 직전 해 같은 기간 9.5%에 비해 5.6%포인트 올랐다. 중대형 상가 공실률도 13.3%로 직전 분기 11.9%에서 상승했다.

대학가 상권의 ‘죽음’을 말하는 기사는 많다. 그러나 이 숫자들이 실제로 가리키는 것은 조업 중단 그 자체보다, 비어 있는 면적에 어떤 업종이 들어오느냐 하는 선택의 문제다. 이 글은 신촌·이대를 한 사례로 삼아, 빈 점포가 어떻게 채워지고 그 채움이 어떤 위험을 함께 들여오는지 살펴본다.

지하철 두 노선이 지나던 거리

신촌이 한때 대학생 소비의 중심지였다는 사실에는 이견이 없다. 스트레이트뉴스는 연세대·이화여대·서강대가 가깝고 지하철 2호선과 경의중앙선 접근성이 좋았다는 점을 신촌의 조건으로 들었다. 낮에는 분식집과 카페, 저녁에는 주점과 공연장이 사람을 모았고, 그 동선이 하나의 생활권처럼 이어졌다. 서울은 면적 605.25㎢에 25개 자치구·427개 행정동으로 이루어진 도시이고(위키백과), 그 안에서 대학가 상권은 교통 결절과 학생 인구가 겹치는 특수한 상권 유형이었다.

서울 신촌 일대 도로 풍경 — thelearnr, CC BY 2.0 (Wikimedia Commons, 2006년 촬영)

공실 15.1%가 만들어진 세 가지 힘

첫째는 소비층 자체의 축소다. 기사는 교육부·한국교육개발원 통계를 인용한 2월 상권 분석 자료를 빌려 대학 신입생 수가 2016년 57만5,000명에서 2024년 44만명 수준으로 줄었다고 적었다. 대학가 상권의 기본 수요가 10여 년 사이에 구조적으로 얇아진 것이다.

둘째는 소비의 이동이다. 기사는 홍대·연남동, 성수, 한남처럼 특정 목적이 있는 상권으로 젊은 층의 발길이 옮겨갔다고 본다. 신촌은 교통은 좋지만 “굳이 찾아가야 할 이유”가 약해졌다는 평가다. 셋째는 코로나19 이후 자리 잡은 온라인 소비와 배달 문화다. 오프라인 골목에서 해결하던 일상 소비의 일부가 집과 화면으로 옮겨간 것은 대학가에 특히 직접적이었다.

여기에 기사가 언급한 현장 요인도 겹친다. 연세대 1학년의 송도 캠퍼스 생활, 고물가, 월세 부담, 술자리 감소로 개강철 특수가 예전 같지 않다는 상인들의 목소리다. 수요의 양이 줄고, 수요의 목적지가 바뀌고, 수요의 지출 단위가 작아진 셈이다.

업종 구성은 어느 쪽으로 움직였나

기사가 원문에서 직접 확인한 변화는 제한적이지만 방향은 분명하다. 한때 학생들로 붐비던 밥집·주점·카페·노래방 자리가 줄고, 게임과 술을 결합한 업종이 일부 골목을 채우고 있다. 취재 시점 기준 신촌 대학가 일대 홀덤펍은 약 7개로 추정된다. 늘어난 업종을 수치로 제시하지는 않았고, 빠진 업종의 개별 통계도 제시되지 않았다. 다만 15.1%에 달하는 공실과 식당 앞 대기줄의 소멸이라는 두 장면이 같은 거리에서 동시에 관찰됐다는 점은 업종 교체가 이미 진행 중임을 보여준다.

빈 점포를 빨리 채우면 생기는 일

상권이 강할 때는 임대료가 높고 업종 경쟁이 치열하다. 반대로 공실이 늘고 임대 조건이 낮아지면 진입 장벽이 낮은 업종이 가장 먼저 문을 연다. 기사는 이 인과를 비교적 명확히 설명한다. 침체된 상권과 달라진 청년 여가 수요가 맞물리면서, 게임과 술을 함께 파는 업종이 들어올 여지가 커졌다는 것이다.

홀덤펍은 정상 영업장이라면 입장료를 받고 게임 공간과 칩, 주류를 제공하는 일반음식점 형태로 운영되며, 게임으로 얻은 칩은 현금으로 바꿀 수 없다. 문제는 칩을 현금이나 코인으로 바꿔주거나 대회 참가권 거래로 돈을 돌려주는 방식이다. 기사에 따르면 경찰청 국가수사본부는 지난 5월 1일부터 8월 31일까지 4개월간 집중 단속에 들어갔고, 2023년부터 지난해까지 세 차례 단속에서 6,285명을 검거, 69명을 구속하고 약 240억 원의 범죄수익을 몰수·추징했다. 업종이 바뀌는 일은 단순한 구성 변화로 끝나지 않는다는 뜻이다.

권리금과 보증금, 공실률이라는 세 개의 숫자

한국의 상가 임대 구조는 이 장면을 이해하는 데 필요하다. 상가 임대차에는 보증금과 월세 외에 권리금이라는 항목이 얽힌다. 권리금은 기존 임차인이 쌓아온 장사 자리·시설·단골을 다음 임차인에게 넘기며 받는 대가로, 법에서 정의와 보호 기준을 두고 있으나 사인 간 협상으로 정해지는 부분이 크다. 공실이 오래되고 임차인을 구하기 어려워지면 권리금은 줄고, 반대로 임대인이 보증금·월세 조건을 낮추거나 무권리금 조건에 기대는 사례가 나타난다. 공실률은 조사 대상 점포 중 비어 있는 점포의 비율로, 소규모 상가와 중대형 상가를 나눠 집계한다. 같은 동네라도 건물 규모에 따라 숫자가 다르게 움직이는 이유가 여기에 있다.

이 글에서 인용한 신촌·이대 수치는 공실률이며, 개별 점포의 권리금이나 월세 수준은 확인된 자료가 없다. 따라서 “임대료가 얼마나 내려갔는가”를 숫자로 단정하지 않는다. 확인되는 것은 공실이 늘고, 빈 자리의 성격이 바뀌었다는 점이다.

통념과 다른 지점 — 쇼핑은 사라지고 밥만 남았다

대학가 상권의 붕괴를 ‘청년이 사라져서’로만 설명하면 절반만 맞다. 기사의 진단은 더 정확하다. 청년은 여전히 돈을 쓴다. 다만 예전에는 밥을 먹고 카페에 앉고 술자리로 이어지는 긴 동선이 소비의 기본형이었고, 지금은 전시·팝업스토어·사진을 남길 수 있는 공간·짧은 시간에 강한 재미를 주는 놀이처럼 목적이 뚜렷한 곳으로 이동한다. 신촌은 대학가라는 상징은 남았지만 목적 소비를 끌어당기는 힘이 약해졌다. 상권이 죽은 것이 아니라, 같은 거리에서 살아남는 업종의 조건이 바뀐 것에 가깝다.

비교 자료와 이 기사가 보지 못하는 것

다른 지역과의 대조는 이 기사 안에서 확인되지 않았다. 신촌을 홍대·성수·한남과 비교하는 서술은 있으나, 그 상권들의 공실률이나 업종 구성 수치가 함께 제시되지는 않는다. 비교 자료는 확인되지 않았다고 적어두는 편이 정확하다.

사료의 성격도 짚어야 한다. 기사는 부동산업계 관계자의 “저렴한 식사 공간, 안전한 야간 문화, 공연과 전시, 대학과 지역 상인이 함께 만드는 소비 프로그램이 필요하다”는 발언과 “상권의 빈자리를 빨리 채우는 것이 아니라, 어떤 소비로 채울 것인지가 핵심”이라는 논평을 실었다. 상권 처방을 부동산 수요와 연결해 말하는 시각이므로, 정책·재개발 이해관계가 반영됐을 가능성을 감안해 읽어야 한다. 상인의 매출 곡선과 임대인의 공실 손실은 같은 방향이 아닐 수 있고, 홀덤펍 업주 편에서의 이야기도 이 기사에는 담기지 않았다. 폐업과 공실은 결국 각자의 사정이 있는 결정이므로, 숫자 뒤의 사람들을 단정하지 않는 태도가 필요하다.

독자에게 묻는다

우리가 걱정하는 것이 빈 점포인가, 아니면 그 점포를 채우는 업종인가. 신촌의 15.1%가 다른 동네에서도 반복된다면, 도시는 “무엇이든 들어올 수 있는 임대 조건”과 “어떤 업종이든 받아들이는 상권” 사이에서 무엇을 선택해야 하는가. 그리고 목적 소비를 좇는 청년들이 떠난 거리에서, 머무는 소비를 다시 만들 방법은 정책 예산인가, 임대 조건인가, 아니면 거리 자체의 재설계인가.

참고 자료

[요즘세대 소비분석] ① 신촌 골목, 식당 빠지고 홀덤펍이 들어섰다 — 스트레이트뉴스, 조성진 기자, 2026년 5월 12일 입력. https://www.straightnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=302174
서울특별시 — 위키백과(배경 자료). https://ko.wikipedia.org/wiki/서울특별시