대구 상가 18.4%가 비었다 — 세종 다음으로 높은 공실률이 말하는 것과 말하지 않는 것

대구 중앙로 쪽을 걷다 보면 한참을 지나도 반짝이는 유리창을 만나기 어렵다. 빈 점포에는 임대 문의가 붙은 종이가 바람에 반쯤 떨어져 있고, 어떤 자리는 1층인데도 셔터가 내려진 채 페인트가 벗겨져 있다. 대구MBC가 2026년 11월 1일 보도한 기사는 이 장면에 숫자를 붙였다. 한국부동산원이 발표한 올해 3분기 상업용부동산 임대 동향 조사에서 대구의 일반 상가 공실률은 18.4%를 기록했고, 이는 세종의 22.8%에 이어 17개 시도 가운데 두 번째로 높은 값이다.

빈 점포 다섯에 하나 — 숫자를 뜯어보면

기사가 전한 수치를 유형별로 나눠 보면 사정이 더 분명해진다. 영세 자영업자가 주로 들어가는 소규모 상가의 공실률은 10.6%로 전국 평균 8.7%를 웃돌았다. 대형 건물과 중형 건물을 아우르는 중대형 상가는 19.6%로, 전국 평균 14.7%를 5%포인트 넘게 앞섰다. 지나가는 사람이 실제로 체감하는 지표라 할 수 있는 1층 상가 공실률도 9.3%로 전국 평균 6.9%보다 2%포인트 이상 높았다. 다섯 칸 가운데 한 칸꼴로 주인이 없는 상태라는 뜻이고, 이 비율이 도시 안에서 자리를 잡아 버렸다는 뜻이기도 하다.

대구 중심가의 상점가 골목. 사진의 거리는 2006년 겨울의 모습으로, 현재의 공실 실태와는 시차가 있다 — Public domain, Wikimedia Commons

대구 중심가의 상점가 골목, 2006년 겨울. 사진의 거리는 현재의 공실 실태와 시차가 있다 — Public domain, Wikimedia Commons

임대료가 비싸서가 아니라, 계약이 서지 않아서

보통 공실률이 오르면 "임대료가 너무 비싸다"는 설명이 따라붙는다. 그런데 이번 기사에는 그 설명을 뒷받침하는 숫자가 함께 있다. 대구 지역 상가의 ㎡당 월평균 임대료는 집합 상가가 2만 2,800원으로 가장 높았고, 중대형 상가 2만 1,700원, 소규모 상가 2만 600원 순이었다. 같은 기사에 따르면 오피스는 ㎡당 8,400원으로 집계됐다. 상가의 임대료 수준이 사무실의 두 배를 넘는다는 얘기다.

여기서 짚을 것이 있다. 공실이 쌓이는데 임대료가 크게 흔들리지 않는 현상은 한국 상가 시장에서 낯설지 않다. 임대인 입장에서 월세를 내리면 건물의 자산가치를 인정하는 셈이 되고, 다음 세입자와의 협상 기준선도 함께 내려간다. 게다가 상가 임대차는 세입자에게 계약갱신요구권이 주어지는 구조여서, 한 번 낮춘 월세는 몇 년간 유지될 수 있다. 비어 있는 동안의 손실과 낮아진 임대료의 장기 손실을 저울질하는 쪽은 결국 건물주다. 그래서 "빈 점포가 넘치는데 왜 월세는 안 내리나"라는 질문에는 시장의 비합리성보다 계약 구조의 관성이 답이 되는 경우가 많다.

수익률 0.22% — 건물이 버티지 못하는 이유

기사에서 가장 무거운 숫자는 공실률이 아니라 수익률이다. 3분기 대구의 중대형 상가 투자수익률은 0.22%, 소규모 상가는 0.27%에 그쳤다. 전국 평균이 중대형 0.78%, 소규모 0.60%였으니 절반에도 못 미친다. 임대료를 받아서 버는 소득수익률이 아니라, 건물 가치 변동을 뜻하는 자본수익률이 중대형 -0.27%, 소규모 -0.19%로 둘 다 마이너스를 기록했다는 점이 원인이다. 임대료로 조금 벌어도 건물 시세가 그보다 더 떨어지면, 상가를 가진 사람의 통장은 뒷걸음친다.

이 구조는 세입자에게도 그대로 전이된다. 건물주가 매매가 하락을 메우려면 임대료를 지키거나 오히려 올려야 하고, 그러면 빈 점포는 더 채워지지 않는다. 공실과 임대료가 서로를 풀어주지 못하는 이 고리가 대구 상권이 장기 침체에 머무는 이유로 기사는 지목한다.

상가 임대 구조를 모른다면 — 보증금, 권리금, 월세

한국 상가 임대차는 세 가지 돈이 얽혀 돌아간다. 먼저 보증금이다. 계약을 맺을 때 맡기는 돈으로, 나중에 돌려받는 것을 전제로 한다. 다음은 월세다. 매달 임대인에게 내는 사용료로, 여기에 매달 내는 관리비가 별도로 붙는 경우가 많다. 마지막이 권리금이다. 새 세입자가 이전 세입자에게 장사 자리와 시설, 단골, 영업 노하우를 넘겨받는 대가로 주는 돈이다. 법으로 액수가 정해지지 않은 관행이고, 업종과 목의 인기에 따라 편차가 크다.

공실이 18%를 넘는다는 것은 이 세 가지 중 적어도 하나가 시장에서 맞지 않는다는 신호다. 권리금을 주고 들어갈 만큼의 기대 수익이 없다고 판단되면, 임대료를 낮춰도 세입자는 오지 않는다. 폐업하는 상인의 숫자가 늘어날 때 조심스럽게 봐야 할 부분도 여기다. 점포를 비운 사람은 대개 그 자리에서 몇 년을 버틴 사람이고, 그 비움은 통계의 분모가 아니라 한 사람의 삶이다.

전국 평균을 만드는 두 개의 한국

이 숫자를 전국 평균과 나란히 놓으면 이상한 일이 보인다. 전국 중대형 상가 공실률은 14.7%로, 대구의 19.6%가 크게 나쁘다는 평가를 받는다. 그런데 14.7%라는 숫자 자체도 이미 일곱 칸 중 한 칸이 비어 있다는 뜻이다. 한국 상가 시장에서 "빈 점포"는 예외가 아니라 기본값에 가까워지고 있다.

대구와 세종이 나란히 상위권에 있다는 점도 눈여겨볼 만하다. 세종은 행정수도 이전으로 새 상권이 대량 공급된 도시이고, 대구는 오래된 원도심 상권이 축적된 도시다. 공급 과잉과 수요 이탈이라는 서로 다른 원인이 같은 지표에서 만난 것이다. 참고로 기사는 경북 지역의 일반 상가 공실률이 17.1%, 집합 상가 공실률이 27.5%로 전국에서 가장 높았다고 전했다. 대구만의 문제가 아니라 동남권 전체가 같은 방향으로 미끄러지고 있다는 뜻이다. 다만 대구와 다른 도시를 직접 비교한 수치는 이번 기사에서 확인되지 않았다.

통념과 다른 지점 — 상권이 죽은 게 아니라 옮겨간 것일 수도

공실률 기사는 대개 쇠퇴의 서사로 읽힌다. 그러나 같은 땅에서 일어나는 일을 다른 각도로 보면, 사람이 사라진 것이 아니라 사람이 가는 곳이 바뀌었을 가능성도 있다. 대형 쇼핑몰, 역세권, 신도심으로 소비가 이동하면 원도심의 점포는 비지만, 그 소비가 사라진 것은 아니다. 건물의 용도가 상가에서 다른 것으로 바뀌거나, 층별로 업종이 재편되는 과정도 흔하다.

물론 이번 기사에는 업종 구성이 어떻게 바뀌었는지에 대한 데이터가 담겨 있지 않다. 어떤 업종이 늘고 어떤 업종이 빠졌는지는 원문만으로는 판단할 수 없다. 확인되지 않은 업종별 해석은 하지 않는 것이 맞다. 다만 공실률만 보고 "상권이 죽었다"고 단정하는 것 역시 근거가 부족한 해석이라는 점은 분명히 해 둘 필요가 있다. 공실률은 점포가 비었다는 사실만 말하고, 왜 비었는지, 그 자리에 무엇이 들어올지는 말하지 않는다.

이 기사가 보여주지 않는 것

사료의 한계도 짚어야 한다. 이번 보도는 한국부동산원의 분기 조사를 근거로 삼고 있고, 그 조사는 표본 조사라는 성격상 개별 상권의 사정을 세밀하게 담아내지 못한다. 대구 전체를 하나의 단위로 묶어 평균을 내기 때문에, 동성로처럼 유난히 높은 곳과 외곽의 상대적으로 안정된 곳이 하나의 숫자로 뭉개진다. 기사에 등장하는 18.4%는 "대구는 어렵다"는 결론을 뒷받침하지만, "어느 골목이 가장 어렵다"는 질문에는 답하지 않는다.

또 하나, 공실률 기사는 이해관계자마다 다르게 읽힌다. 건물을 가진 쪽은 임대료 조정의 근거로, 지자체는 상권 활성화 예산의 필요성으로, 새로 창업하려는 사람은 협상 카드로 이 숫자를 쓴다. 숫자 자체는 사실이지만, 그 숫자를 배치하는 방식에는 각자의 이해가 개입한다.

당신이라면 이 거리에 문을 열겠는가

대구의 상가 18.4%가 비어 있다는 소식은, 역설적으로 지금이 임차인에게 협상의 여지가 가장 큰 시기일 수 있다는 신호이기도 하다. 권리금이 붙지 않는 자리가 늘고, 건물주도 빈 기간을 줄이려 계약 조건을 조정하려 할 수 있다. 반대로 말하면, 그 자리에 들어가서 무엇을 팔아야 하는지에 대한 답이 이전보다 훨씬 절실해졌다는 뜻이다.

임대료가 낮아졌다고 장사가 되는 시대는 아니고, 장사가 되면 임대료는 다시 오른다. 상권은 그 사이를 오가며 모양을 바꾼다. 대구의 다음 분기 숫자가 올라갈지 내려갈지는, 결국 누가 어떤 업종으로 그 빈자리에 들어오느냐에 달려 있다.

참고 자료

• 대구MBC, 「대구 상가 공실률 18.4%로 전국 최고 수준···상권 침체 장기화」 (2026년 11월 1일)
• 원문 보기: https://n.news.naver.com/mnews/article/657/0000056909
• 통계 출처: 한국부동산원, 「2026년 3분기 상업용부동산 임대 동향 조사」