세 도시가 80%를 먹었다 — 미국 하이스트리트가 '용도 전환'으로 살아남은 방식

2025년 1월 뉴욕 소호(SoHo) 브로드웨이. 중국 패션 브랜드 어반 리비보(Urban Revivo)가 미국 첫 매장을 열었다. 크기는 3만 제곱피트(약 2,790㎡). 바로 옆에는 이미 자라(Zara) 플래그십이 서 있고, 몇 블록 위 스프링가와 브로드웨이 교차로 북서쪽 모퉁이에는 스웨덴 이케아가 맨해튼 두 번째 매장을 준비하고 있었다. 같은 해 뉴욕의 유니클로는 5번가 660번지 플래그십 9만 1,000 제곱피트 중 일부를 3억 5,000만 달러에 사들였다. 임대가 아니라 매입이다. 이 매입 한 건으로 5번가에서 가장 큰 소매 공간 중 하나가 영구히 임대 시장에서 사라졌다.

같은 달, 부동산 컨설팅 회사 JLL이 「시티 리테일 리포트: 프라임 도심 상권 진입 장벽의 상승(City Retail Report: Rising barriers to entering prime urban corridors)」을 냈다. 이 글은 그 리포트를 바탕으로, 미국 상권에서 지금 벌어지는 일을 한국 독자의 언어로 풀어보려 한다.

무대 — '프라임 어반 코리도(prime urban corridor)'라는 단위

JLL은 미국 8개 도시, 캐나다 3개 도시의 40여 개 상권을 조사했다. 이들이 쓰는 단위는 '프라임 어반 코리도'다. 전국적으로 이름이 알려진 쇼핑 지구로, 하이스트리트(high street·도심 간선 상가), 국내 브랜드, 해외 브랜드가 섞여 있는 곳이다. 보통 그 안에서 가장 유명한 거리 이름을 따서 부르지만, 경계는 그 거리 하나가 아니라 '상권의 확장 가능 범위'까지 포함하도록 그어 놓았다. 쉽게 말해 거리 한 줄이 아니라 유동 인구와 임차 수요가 하나로 움직이는 권역을 한 덩어리로 본다.

이 단위로 보면 2025년 한 해 동안 미국과 캐나다의 눈에 띄는 신규 출점 발표 가운데 60% 이상이 세 도시에 몰렸다. 뉴욕, 로스앤젤레스, 마이애미다. 럭셔리와 이른바 '럭셔리-라이트' 패션 브랜드의 출점으로 좁히면 80% 이상이 이 세 도시에 집중됐다. 워싱턴 D.C.는 3위 자리에서 밀려났다. 마이애미가 브리켈(Brickell)과 코코넛 그로브(Coconut Grove)를 조사 범위에 넣으면서 순위가 올라간 결과다.

뉴욕의 우위는 '깊이'에서 나온다. 소호, 매디슨 애비뉴, 5번가가 각각 별개의 럭셔리 생태계로 기능한다는 것이다. LA는 베벌리힐스 트라이앵글 하나로 2위를 지킨다. 거리 하나로 2위와 거리 셋으로 1위를 하는 도시의 차이가 이 리포트에서 가장 흥미로운 대목이다.

한국과 무엇이 다른가 — 임차 구조, 확인되지 않은 부분

한국 독자에게 이 기사가 낯설게 읽히는 지점은 숫자가 아니라 제도다. 한국의 상가 임대는 보증금·월세, 그리고 권리금이라는 세 축으로 움직인다. 권리금은 상가를 빌린 임차인이 다음 임차인에게서 '장사 자리'에 대한 대가를 받는 관행으로, 건물주가 아니라 임차인 사이에서 거래된다. 여기에 상가건물 임대차보호법이 계약갱신요구권과 차임 증액 상한(현행 5% 수준)을 정해 두어, 임대료가 시장가로 단번에 뛰지 않게 막는 장치가 있다.

미국은 이 세 축이 거의 작동하지 않는다. 상업용 임대는 대개 NNN 리스(triple net lease) 구조로, 임차인이 월세 외에 세금(property tax), 보험, 공용부 유지비까지 부담한다. 임대료는 계약 갱신 시점에 시장가로 재협상되고, 임차인이 나가면 그 자리는 곧바로 새 시장가로 다시 나온다. 권리금을 받고 나가는 개념도, 법으로 정한 증액 상한도 없다. JLL 리포트가 말하는 'buy their way in'(돈을 주고 비집고 들어간다)은 그래서 가능한 표현이다. 자리가 없으니 임차료를 더 내거나, 아예 건물을 사버리는 것이 진입 방법이 된다.

다만 짚어둘 것이 있다. 이 리포트는 임대 계약의 법적 구조 자체를 다루지 않는다. 따라서 위 NNN 리스 설명은 미국 상업용 부동산의 일반적 배경이며, 이 기사가 확인해 준 내용은 아니다. 리포트가 실제로 제시한 것은 '프라임 코리도의 평균 호가 임대료(asking rent)가 지난 1년간 평균 10% 올랐다', '많은 프라임 구간의 공실률이 역사적 최저치에 가까워졌다'는 두 가지다.

업종 구성 — 패션과 외식이 4분의 3

리포트가 집계한 신규 출점에서 패션과 외식이 75% 이상을 차지한다. 세부를 보면 의류·액세서리가 대부분 상권에서 1위, 외식이 2위다. 예외는 워싱턴 D.C.와 필라델피아로, 이 두 곳에서는 외식이 1위, 의류·액세서리가 2위다.

럭셔리는 마이애미, 토론토, 뉴욕, LA에서 의류 출점의 가장 큰 비중을 차지했다. 반면 밴쿠버, 보스턴, 워싱턴 D.C.에서는 '하이' 또는 '프리미엄' 가격대가 패션 출점의 다수를 이뤘다. 같은 나라, 같은 해인데 상권마다 가격대의 무게중심이 다르다는 뜻이다.

외식 쪽에서는 캐주얼과 파인다이닝이 레스토랑 신규 출점의 절반을 넘었다. 베이커리, 커피숍, 바·선술집을 앞선다. 임차인들이 '체험형 콘셉트'와 '대형 매장'을 우선한다는 것이 리포트의 해석이다.

국제 브랜드 진영에서는 일본 유니클로와 스웨덴 H&M이 각각 프라임 코리도에 최소 3곳 이상을 열며 확장을 주도했다. 캐나다의 모노스(Monos)도 활발했다. 이들을 끌어들이는 요인으로 리포트는 탄탄한 소비 수요, 관광 접근성, 북미에서 가장 눈에 잘 띄는 상권에 브랜드를 고정할 기회를 꼽았다.

왜 이런 일이 — 유동성 82% 증가와 '탈출구 봉쇄'

이 변화의 배경에는 세 가지가 겹쳐 있다.

첫째, 자금이다. 하이스트리트 리테일 부동산의 유동성이 2015년 이후 최고 수준이고, 2025년 연초 이후 투자액은 전년 대비 82% 증가했다. 리포트가 든 사례로는 이케아의 소호 브로드웨이 529번지 매입(2억 1,300만 달러), 베벌리힐스 노스 로데오 드라이브 338번지의 ECA 리미티드 매각(4억 달러)이 있다. 몇 년간 관심이 끊겼던 자산군이 투자자들의 시야로 되돌아왔다는 것이 리포트의 진단이다.

둘째, 임대료다. 호가 임대료가 1년에 평균 10% 올랐고 공실률은 역사적 저점에 가깝다. 임차인 입장에서 지금 자리를 잡지 못하면 다음 갱신 때 더 비싼 값을 치르거나 밀려날 수 있다. 그래서 '미래의 재계약 리스크와 경쟁에서 밀릴 위험을 피하려' 지금 비용을 지불하는 행태가 나타난다.

셋째, 경험이다. 순수한 판매 공간은 힘을 잃고, 매장 자체가 목적지가 되는 쪽으로 무게가 옮겨갔다. 루이비통, 롤렉스, 아르마니 같은 브랜드가 건축적 랜드마크를 세우는 것은 판매 때문만이 아니라 '수십 년 남을 브랜드 존재 증명'이기 때문이라는 설명이다. 외식도 같은 논리로 앵커 역할을 한다. 워싱턴 조지타운의 대형 이탈리아 레스토랑, 마이애미 링컨 로드의 다층 콜롬비아 레스토랑, 타임스퀘어의 전망형 루프톱 바처럼 오직 이곳에만 있는 유동 인구를 전제로 성립하는 대형 외식이 앵커 자리를 채운다. 임대인도 이들을 원한다. 전통적인 앵커 테넌트의 역할이 바뀌면서, 임대인과 대형 외식이 서로를 필요로 하는 관계가 만들어졌다는 것이 리포트의 관찰이다.

반전 — '상권 몰락'이 아니라 '용도 전환'

여기서 통념을 한 번 뒤집을 필요가 있다. '하이스트리트의 몰락'은 흔한 서사다. 온라인 쇼핑과 재택근무가 도심 상가를 비웠다는 이야기다. 그런데 이 리포트가 그리는 그림은 정반대에 가깝다. 프라임 코리도는 비어서 무너진 것이 아니라, 비좁아서 비싸진 상태다. 공실률은 최저치 근처, 임대료는 두 자릿수 상승, 투자금은 10년 만의 최고치다.

물론 이것이 하이스트리트 전체의 부활은 아니다. 리포트가 다루는 범위는 어디까지나 '전국적으로 이름이 알려진' 프라임 코리도 40여 곳이다. 그 바깥의 동네 상권이 어떤지는 이 자료로 알 수 없다. 오히려 승자가 독식하는 구조가 강화되면, 프라임 코리도 밖의 상권은 더 어려워질 수 있다. 리포트 스스로 'winner-take-all(승자독식)'이라는 표현을 쓴 이유다.

용도 전환의 흔적은 개별 도시에서 더 선명하다. 샌프란시스코 유니언 스퀘어는 한때 대형 브랜드의 연쇄 이탈로 부정적 여론에 시달렸다. 그런데 2025년 5월 닌텐도 스토어가 문을 열면서 분위기가 바뀌었다. 리포트는 이 개점을 '이후 투자에 대한 위험을 걷어내는(de-risking) 분기점'으로 평가한다. 이어 자라와 유니클로의 신규 약속이 들어오면서 공동 임차(co-tenancy) 모멘텀이 생겼고, 이것이 임대료를 지지하고 역(逆)임차 추세를 되돌린다는 것이다. 의류 매장이 아니라 체험형 매장이 상권을 되살리는 촉매가 된 사례다.

보스턴 뉴베리는 다른 축이다. 사무실 복귀(back-to-office) 인구를 겨냥해, 점심에 맞춘 베이커리와 '새로운 사무복'을 파는 의류 매장이 들어왔다. 리포트는 생명과학, 금융, 기술 같은 업종이 만들어 내는 예측 가능한 직장인 기반이 보스턴 회복의 토대라고 본다. 2025년 10월 일라이 릴리가 시포트 지구에서 대형 생명과학 임차 계약을 맺은 것이 그 방증으로 인용된다.

뉴욕은 관광이다. 2025년 뉴욕은 국내 관광객 덕분에 사상 최대 방문객 수를 기록할 전망이며, 추정치는 6,810만 명으로 팬데믹 이전 수준을 넘어선다. 2024~2025 브로드웨이 시즌은 사상 최고 매출인 18억 9,000만 달러를 기록했다. 여기에 2028년 완공 예정인 4억 달러 규모의 5번가 재개발이 더해진다. 브라이언트 파크에서 센트럴 파크까지 구간의 차로를 줄이고 보행·휴식 공간을 늘리는 사업으로, 리포트는 이것이 유동 인구와 체류 시간을 늘려 5번가의 지위를 강화할 것으로 본다.

한국과 견주기 — 성수동과 5번가 사이

비슷한 처지의 국내 상권을 하나 꼽자면 서울 성수동이다. 옛 공장과 창고가 카페·편집숍·팝업스토어로 바뀌면서, '무엇을 파는가'보다 '무엇을 경험하는가'가 임차 수요를 만드는 구조가 5번가의 체험형 전환과 닮았다.

같은 점은 두 곳 모두 체험과 희소성이 임대료를 끌어올린다는 것이다. 다른 점은 압력의 방향이다. 성수동에서는 임차인이 늘어난 수요를 권리금이라는 형태로 사고팔고, 임대료 상승은 계약갱신요구권과 증액 상한이라는 법적 완충장치를 거친다. 5번가에서는 완충장치 없이 임대료가 시장가로 즉시 반영되고, 그래서 임차인이 '지금 들어가지 않으면 영영 못 들어간다'는 판단을 하게 된다. 같은 상승이 한국에서는 임차인 사이의 권리 거래로, 미국에서는 건물 매입 경쟁으로 표출된다.

또 하나. 성수동의 변화는 수요가 먼저 생기고 임대료가 따라 올라가는 순서에 가깝다. 5번가는 관광과 자본이 먼저 투입되고 그 힘으로 임대료가 밀어 올려진다. 상승의 속도와 성격이 다르다.

사료의 한계 — 누구의 눈으로 쓴 글인가

이 리포트를 읽을 때 감안해야 할 것이 있다. JLL은 상업용 부동산 서비스 회사다. 임대 대행, 매입·매각 자문, 자산관리를 하는 회사가 낸 자료인 만큼, 상권이 활황이라는 서사에는 거래와 임대를 늘리려는 이해관계가 일부 겹친다. 실제로 리포트에는 투자 유치를 권하는 구독 안내와 임대 서비스 소개가 함께 붙어 있다.

방법론의 한계도 분명하다. 조사 대상은 '주요 출점 발표'와 '이해관계자 인터뷰'다. 발표는 실제 개점과 다를 수 있고, 인터뷰는 40여 개 상권을 대표한다고 보기 어려운 표본이다. '전국적으로 알려진' 상권만 골랐다는 점에서 애초에 승자만 모아 놓은 표본이기도 하다. 폐점 수치는 리포트에 제시되지 않는다. 따라서 '60%', '80%'라는 숫자는 프라임 코리도 안에서의 상대적 집중도로 읽어야 하고, 미국 전체 소매 시장의 점유율로 읽으면 안 된다.

독자에게

한국의 상가 임대차 제도는 임차인을 보호하는 대신, 자리 자체의 가치를 권리금이라는 시장 가격으로 만들어 냈다. 미국의 프라임 코리도는 그 보호장치 없이 자리값을 건물 가격에 실어 버렸다. 두 방식 모두 '좋은 자리'는 결국 비싸진다.

그렇다면 질문은 이것이다. 당신 동네의 상권이 지금 겪는 변화는 '몰락'인가, 아니면 우리가 아직 이름 붙이지 않은 '용도 전환'인가? 그리고 그 전환이 끝났을 때, 그 거리에 남아 있을 가게는 누구의 가게일까.

참고 자료

· JLL, 「City Retail Report: Rising barriers to entering prime urban corridors」, 2025년 12월 10일, Heli Brecailo 저.
https://www.jll.com/en-us/insights/market-perspectives/city-retail-report-rising-barriers-to-entering-prime-urban-corridors

· Chain Store Age, 「JLL: Three U.S. cities dominate high-street retail growth」, 2026년 1월 12일.
https://chainstoreage.com/jll-three-us-cities-dominate-high-street-retail-growth

· 이미지: 「Fifth Avenue looking north from 51st Street Manhattan」(2019년 9월 13일), 촬영 Dough4872, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용.
https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Fifth_Avenue_looking_north_from_51st_Street_Manhattan.jpeg

이 글은 위 두 자료에서 확인된 수치만 인용했으며, 임대 제도의 일반적 배경 설명은 별도로 '확인되지 않음'을 밝혔다. 특정 상인이나 업체를 비방할 의도는 없다.